[center]中国的房价下降只能是幻想？？ [/center] 中国的房地产价格会持续上升 房价下降只能是幻想 昨日下午，在风景如画的“万科17英里”，2004全球脑库论坛揭开帷幕，世界级经济学大师、国内金融界高端人士与各路精英和媒体记者进行精彩的财富对话。 在习习的海风和拍岸的涛声中，经济学大师们举重若轻，运用非对称理论来探讨房地产市场。诺贝尔经济学奖获得者、著名经济学家詹姆斯.莫里斯、中银国际执行总裁兼首席经济学家曹远征博士、湘财证券首席经济学家金岩石、花旗环球金融大中华区首席经济学家黄益平提出了自己一系列的精彩观点和独到评论。 信息对称是诚信的基础 因不对称信息理论而获得诺贝尔经济学奖的莫里斯兴奋地说，与中国房地产市场结合起来，他觉得非常有意思。 他认为，中国目前正处在一个转型的经济当中，从比较发展中的国家向比较发达国家转型，这个时期，信息的对称性是多了还是少了？ 莫里斯说，就房地产来说，如果有人向你卖一套房子，那你对这个卖房子的人的信任有多高呢？很显然这个信息是不对称的，发展商对这个房子的信息比买房者要多得多。 金岩石表示，当我们把非对称性引入一个系统的时候，大家会充分地理解自己在市场上所处的一个相对弱势地位。这样，在相对弱势群体存在的情况下，如何维护我们消费者的权利，是一个市场体系得以建立起诚信制度的基础。 莫里斯建议，可以利用激励机制来鼓励企业进行信息披露。信息披露其实和做买卖一样，有买方有卖方，而这里就有信息的披露方和信息的接收方，信息其实往往是由需要信息的人主动获得的。第二，信息的使用者应该能够了解这个信息。 房价下降只能是一个幻想 金岩石表示，非对称理论是一个常态，从这个意义上讲，房地产市场上有三点是明确的。第一、从现在开始供求之间的非对称性开始减弱，这是好事。第二、基于廉价土地所提供的未来供给将会减少。第三、伴随着银行的紧缩政策，意味着开发商在廉价土地上获得廉价资金提供廉价房屋的能力下降了，其结果必将导致开发成本上升。 金岩石认为，中国的房地产市场还有两个特殊的前提，第一是中国人有房屋偏好，中国人不论走到世界哪里，哪里的房价就上涨。第二、中国人多地少，这是一个基本的现实。在这两种情况下，中国在常规的需求函数上又增加了一个特殊的函数。从这个意义上看，宏观调控时期人们都在等待房价的下降，他认为这只是一个幻想。从中国目前房地产市场长期的成长趋势看，难以避免的结论是，中国的房地产价格会持续上升。 地产信托有如公路收费站 金岩石说，在我们宏观调控之下，房地产信托出现了风险与机遇并存的局面。他说，金融根源于两长两短，即短存长贷，短融长投，长短之间的断裂就构成了现代金融制度的各种产品市场，房地产信托就是这样一个来解决两长两短的中间产品。 但是金岩石说，我们是不是已经有了一个房地产信托市场呢？答案是没有。他说，从法律上讲，房地产信托必须是以真实的房地产为基础资产而形成的一个信托工具。但是在中国，所有的房地产在法律上讲是长期租约。在长期租约基础上所建立起来的信托并不是本元意义上的房地产信托，因为它没有直接拥有这一段时间的房地产资产。这就出现了一个中国房地产信托市场的特色，这个特色就是以长期租赁条约而形成的一个地息收入的分解。 换句话说，当我们现在没有征收房地产税、没有把这个财产全权给业主的时候，地产信托只是一个时段的信托，这一个时段的信托实际上不是房地产信托，而是现金流信托。在这种意义上讲，中国目前的房地产信托类似于高速公路的收费站，我们可以把收费权证券化。房地产信托的运营结果，取决于房地产市场本身的增长势头，这就使得中国的房地产信托市场具备了更多的风险。 深圳商报 文/

[center]在中国买房子和在美国买房子有什么不同？ [/center] 打着“中国制造”印记的房价畸形，也许你难以形成鲜明的印象，那么，我们不妨拿中国的房价与美国房价比较一下。 按理说，一个人均收入20000美元的国家的房价，应当比一个人均收入800美元的 国家的房价高许多倍，这才是“水涨船高”的理论，购买力与物价相适应的原则的正常体现，可经过对比，你会看到什么呢? 房子会来找你 让我们先来看看，美国的普通工薪们的住房情况。 在美国，房子非常好买。只要你有了工作，有了稳定的收入，有了工资档案，你 就会很容易地能从银行得到按揭贷款。 你还没去找房地产商，房地产商早就盯上你了。由于信息共享，房地产商的推销 名单上，早就为你登记注册，有了你的名字。你的收入情况，你的信用程度，在你第一次和他们见面的时候，他们早就一清二楚。 于是，非常精美的商品房画册会一叠又一叠地寄给你，送到你手上，让你应接不 暇。你只要一个电话，他们就会上门带你去看房，当然，坐车是**的。而你若并不满意，不买他们的房子，他们仍然会彬彬有礼，不厌其烦。这种彬彬有礼绝非出于礼貌，而是出于他视之如命的商业信誉。在美国，信誉是可以当钱用的。 而且，还有一点，即使你已经买了房，签了约，付了款，并住了进去，可你对你 的已买到手的房子不满意。或是发现有更便宜、结构更合理，地理位置更让你满意的房子，你还可以很方便地退房，无需什么理由。“不满意”三个字就是理由，这个理由就非常充分了。无需再作什么解释。在美国，“不满意就退货”，这一原则在买房上同样适用。 你将会有什么样的房子 在美国，大多数为工薪们所提供的住房都在郊区(并非工薪们才住郊区，如果你有汽车，你还会喜欢住在闹市区吗)，每座住房占地多在二三亩地。可以想像，如此大的宅院，停车房、花园、游泳池都是没有问题的。 房多为一两层，建筑面积多在200～300平方米。 这样的房子售价多在20～30万美金。如果把这样的房价与美国人的收入相联系， 这样，比价就变成了1∶1，也就是还不到人民币的二三十万元。在中国，这点钱就是买经济适用房，能买到二三百平米吗?在北京，二三百平米的房子得250万元以上，而国务院总理的工资一年还不到3万元，250万得挣几辈子?那是工薪们能住的吗? 对于年收入在五六万美元(这是美国工薪们的中等收入)，双职工收入在十多万美 元的家庭，年收入与房价之比不过2∶1，很贵吗?更不用说长达三十到五十年的按揭贷款，父债子还都成。 这样的住宅占地面积在中国是难以想像的。中国农民的宅基地，0.3亩就算是很大的农家院了。而在中国的大中城市，二三亩地的地价就值四五百万元，甚至上千万元了，还是在郊区。谁敢如此奢华？连你买的价值上百万元的别墅，占地都不会超过0.2亩，而这已经是很大很大的了。 中国的房价结构 也许有人会说，北京的房价畸高，不具备典型性。那么，我们就选一个西部城市 西安来分析一下。根据官方(陕西省物价局)所公布的资料显示，房价的结构如下： 砖混结构建筑，普通住宅售价在2000～2800元／平方米，均价2400元／平方米， 框架结构住宅售价3200～4000元／平方米，均价3600元／平方米，写字楼售价5500元／平方米。 砖混结构建筑普通售价构成： 前期费用160～200元／平方米，(这个费用是很让人生疑的，都是些什么样的费 用?能公布其细目吗?竟占到房价的近1／10)。 土地成本600～900元。这是房价中最大的一块，占到了房价的30～40%！甚至超过了建房的成本，让人不禁要问：到底是房贵还是地贵？这一块收入是装进了政府的口袋。而政府的土地是从哪里来的?是在拆迁过程中，向私宅户主无偿收缴的，是没有成本可言的土地。既然如此，为什么又卖得这样贵，这合理吗?让我们再往下看： 建筑及拆迁安置费：700～800元／平方米。 看看这个数字你就会明白，建房的成本实际上是很便宜的。实际上不过500～600 元／平方米，这才是房地产商的成本线。 税收：200～300元／平方米。 管理费：200～300元／平方米。 仅这两项便占到了房价的25%！如再加上土地费，政府在售房的收入中拿走了超过了一半。 看来住房被视为贵族消费，要不，何以解释这样的歧视性的消费政策? 这就不能不想起小轿车，前不久，政府下文明令，行政性收费不得超过车价的 10%。那么，对住房能不能实行同一政策?如果行，老百姓能不三呼万岁吗？老百姓可以不坐小轿车，骑骑自行车，挤挤公交车，几十年不都这么过来了吗？可不住房行吗？ 看了上面的分析，你就会明白，房子为什么如此贵。 而且我们还没有计算房地产商的15%～20%的利润。而美国(所有的发达国家)房地 产商的利润只有5%。在中国，房地产是产生百万富翁最多的暴利行业。不信，你可以看看美国《福布斯》杂志所排出的中国亿万富翁排行榜，在这前50名当中，无一例外地都在涉足房地产。 中国房地产商的好日子到头了 据建设部提供的资料，上世纪90年代初，发达国家的人均住房建筑面积是：美国 60平方米，(一个5口之家，平均住宅建筑面积为300平方米。)英国38平方米，德国38平方米，法国37平方米，日本31平方米。据一份资料对不同收入国家居住水平的分析，低收入国家人均住房建筑面积8平方米(居住面积减半)；中低收入国家17.6平方米；中等收入国家20.1平方米；中高收入国家29.3平方米，高收入国家46.6平方米。 建设部有关人士指出，2001年年底我国人均住房建筑面积20.4平方米?刚好处在中等收入国家人均住房水平上

[center]房价上涨能否推动经济增长 [/center] 　　■华民 　　房价上涨不是经济增长的动力，而是经济增长的障碍，因此，试图通过推动房价上涨来推动经济增长的想法是十分危险的。 　　用工资房价比来衡量，中国目前的房价肯定是过高了，那种将中国的房价与发达工业化国家与地区的房价之绝对值进行比较，进而认为中国的房价还处在较低水平的看法不仅是错误的，而且还非常有害。 　　我们应当在保持房价稳定的前提下，通过一系列政策措施，对房地产市场进行结构性调整，消除房价过快增长的结构性因素，来保证中国未来经济的可持续增长。 　　 　　根据国际经验，凡是能够有效控制房产价格、从而成功避免房产价格泡沫的国家和城市，它们的经济增长就可持续。反之，那些不能有效控制房产价格、进而引发房产价格泡沫的国家和城市，它们的经济增长通常就是不可持续的。前者如欧美等国家和地区，后者如日本和中国的香港等。从这些成功与失败的经验来看，房价与经济增长有着非常重要的联系，这种联系在一定意义上可以说是基础性的。因此，认清房价与经济增长的关系，对实现中国经济的可持续增长具有十分重要的意义。 　　房价上涨是经济增长的起点还是终点 　　最近几年来，房地产越来越受到各级政府的青睐，在很多政府的经济发展规划中，房地产都被当作经济发展的支柱产业而置于优先发展地位。他们相信，房地产发展和房价上升可以推动整个国民经济的发展。 　　但是，从国际经验来看，房地产部门是经济发展中一个非常“被动”的部门，而且，房价上涨并不是经济增长的起点，相反，房价上涨正好是经济增长的终点。比如，上个世纪末日本和中国香港的经济衰退就是由房地产价格暴涨导致泡沫破灭而造成的。从去年开始的日本经济增长是在房产价格跌去将近90％的情况下才出现的，同样，中国香港的经济缓慢恢复也是在房价跌去将近50％的情况下才发生的。再如，我们最近再次看到了美联储的升息举措，而导致此次美联储升息的一个基本原因就是房价上涨太快，从而需要借助升息政策来抑制房价，以达到经济平稳增长的目的。 　　为什么房价上涨不能带动经济增长、反而会成为经济可持续增长的障碍？对此，大致可以从以下几个方面加以分析： 　　第一，房价上涨过快首先会压迫居民的生活。当房价上涨幅度处在人们可承受的范围时，它能刺激人们从事生产劳动和增加储蓄的积极性。但是，当房价迅速上涨、从而超出人们可承受的范围时，它就会打击人们的劳动积极性和储蓄的积极性。因为在这种情况下，居民为了住上一定水平（包括房屋的面积和质量）的房屋，对于中老年购房者来说就需要拿出一生积蓄（存量），对于年轻人来说则需要透支未来收入（流量）。不管发生其中的何种行为，它们都将直接或者间接地引起购房者对非房屋商品之需求的减少，从而导致居民生活质量下降和其它非房屋经济部门增长乏力。也就是说，房价上涨过快既会影响人们的居住水平，又会挤出人们对其它非住宅商品的消费，因而，从长期来看，对于经济增长必定会产生负面影响。 　　第二，房价增长过快会导致全社会商务成本提高。由房价上涨过快引起的社会商务成本提高主要是由以下两方面力量造成的：其一，是劳动者为抵消房价上涨所带来的生活质量下降，迟早会提出增加工资的要求，这自然会导致企业生产成本提高；其二，是企业经营活动中的土地费用支出会随房价上涨而增加，因为房价上涨同时也会刺激土地价格上涨。在这两股力量作用下，企业就会因为成本增长过快而出现利润减少和市场（特别是国际市场）竞争力下降的趋势，而这又会进一步引起投资衰竭和经济增长的停滞。 　　第三，房价过快上涨会造成土地资源的低度利用。房价过快上涨首先会引起房产投资增加，而房产投资增加势必需要更多的土地投入，这又会刺激土地价格过快上涨。伴随土地价格过快上涨而来的肯定不是土地的有效利用，而是土地的囤积，结果，土地作为基本生产要素不仅没有被有效利用，反而出现了大量闲置，土地拥有者之所以如此，就是为了等待土地价格的进一步上涨，以便高价而沽，赚取更大土地溢价。所以，试图通过价格机制来保证稀缺土地资源的有效利用，纯粹是一种幻想。随着土地价格上涨，房价会进一步上涨，于是房价和地价的轮番上涨就有可能造成房地产泡沫，诱发经济和金融危机。 　　第四，房价过快上涨会使房屋由消费品演变为投资品和投机品。在房价稳定的情况下，对房屋投资无利可图。但是，房价一旦出现过快上涨势头，它的投资与投机价值就会凸现，从而导致大量投资性或投机性需求。所谓投资性需求，就是指购房者购买房屋不是为了自己居住，而是为了将其作为资产保值与增值的手段；所谓投机性需求，就是指购房者通过购买房屋来博取短期差价，俗称炒楼花。两者区别在于其购买行为是长期的还是短期的。很显然，房产投资具有相对长期的特征，而房产投机必定是一种短期行为。房产投资、特别是投机势必会导致很高的房产空置率，这不仅会导致土地与房产资源的闲置和浪费，而且还会吸引大量现金流量集中于房地产部门，进而引起金融部门流动性下降和全社会金融风险增加。不仅如此，随着大量现金流量被用于房产投资和投机，土地和房产价格就会发生与实际需求毫无关系的自我加强式的上涨，最终导致房地产泡沫而使经济增长陷入困境。 　　第五，房价过快增长还会加剧社会财富分配和占有的两极分化。这一机理可简要描述如下：在房价过快增长的情况下，低收入阶层不仅没有能力购买可以增值的房产，反而会因为房价上涨过快而更加贫困；另一方面，那些具有房产投资甚至是投机能力的人，则可以通过对房产的投资和投机而获得房产价格上涨的溢价；这样两种截然相反的发展趋势无疑会加剧社会不同阶层之间财富分配和占有上的巨大差距，进而引起社会资产拥有的两极分化。社会财富和资产拥有的两极分化不仅会加剧社会矛盾和冲突，而且还会造成内需下降，从而使经济增长缺乏足够动力。 　　从以上几个效应来看，房价上涨不是经济增长的动力，而是经济增长的障碍，因此，试图通过推动房价上涨来推动经济增长的想法是十分危险的。 　　中国目前的房价正常吗 　　上世纪90年代末以来，中国各地房产价格均出现大幅上升趋势。各地政府有关部门都把房地产部门纳入本地经济增长的战略性或支柱产业部门；各大商业银行也展开激烈竞争，试图获得更大的房贷客户群体；一些具有信息和资金优势的投资或投机者则大批涌入房产市场短期炒作，从而助长了房价迅速上升。这样，一个不可回避的问题就是：中国当前房产价格迅速上升正常吗？ 　　回答这个问题，我们首先需要对中国的房产价格与国际的房产价格做一个简单比较。二次世界大战结束以来，美国的房产价格长期保持在两年工资就可以买一套房（200平方米的house）的水平上，房产价格与工资的比例基本保持不变。欧洲大陆国家由于人口密度相对高于美洲国家，房产价格也要比美国高些，以德国为例，其房价与工资的比例大概为1∶4，也就是说，德国居民大致用四年工资就可以购买一套200平方米的house。考虑到中国人口密度比美洲和欧洲国家都要高得多，中国的房价肯定要比美国与欧洲国家更加高些，以便能够让房价充分显示土地资源的稀缺性，进而达到集约化使用土地资源的目的。基于这样的考虑，我们认为中国城市比较正常的房产价格应当是居民用八年工资购买一套100平方米左右的房子。当然，这里所说的工资都是各国或各地区的平均工资。 　　假如这样的标准可以接受，那么就不难发现，中国目前大部分城市的房价显然偏高了，因为在中国大部分城市里，房产价格都已经突破房价和工资1∶8的高限，至少已经达到1∶10，在那些房产价格最高的城市里，这一比例已冲高到了1∶20。这样高的房产价格已经使得房产经济出现了高度泡沫化，必将给中国经济下一步发展带来不利影响。 　　从实际情况来看，造成中国房价过快增长的原因大致有这样几个： 　　第一，房价增长过快首先是因为有大量投资者和投机者参与房产投资或投机，这些参与投资或者投机的人员不仅仅限于本地居民，而且还包括了为数众多的外地和外国的投资者与投机者。这样，房产价格就会在本地投资套利资金和外地与外国投资套利资金两种力量的作用下迅速飙升。特别是在人民币存在持续的升值压力、以及在中国香港人民币与港元、从而与美元几乎可以自由兑换的情况下，境外套利投机资本的进入数量是非常可观的。 　　第二，商业银行向购房者发放购房贷款的门槛过低也是造成居民对住宅需求短期内过度膨胀的原因之一。商业银行为什么要通过降低门槛来发放住宅抵押贷款呢？简单地讲，就是因为在今天的中国，由于各种体制问题，使商业银行找不到有利可图的投资渠道。首先，外资企业在境外融资，商业银行根本无法插手外资企业的信贷活动；其次，中国土生土长的民营经济至今未被准许进入国家正式的金融体系展开投融资活动，它们的投融资活动大都是借助各种非正规的金融市场而展开，这样，由国家所有与严格管制下的商业银行几乎没有向民营经济部门提供贷款、获得优质资产的可能性；最后，在政治和法律上没有任何障碍的信贷对象就只剩下了效率低下、并且经常给商业银行造成坏账的国有经济部门，除非有上级领导的直接干预，一般情况下，商业银行为防止过多的坏账积累而可能引发的银行危机，都已经对国有经济部门的贷款发放采取了惜贷策略。基于以上分析，可以清楚看到，在政府主管部门允许商业银行从事消费者住宅抵押贷款的情况下，降低信贷发放门槛，争夺信用程度相对较高的个人购房者就成为商业银行在目前金融制度下释放它们所持有的大量居民存款余额的唯一选择。 　　第三，各级政府通过土地批租套取现金流量也在一定程度上推动了房产价格快速上扬。这一因素之所以重要，就是因为中国与发达市场经济国家不同，土地一直是国家所有的，政府可以直接决定土地批租或转让的价格，当各级地方政府财政收入不足以支持其参与全国性的GDP竞赛时，各级政府就会集合到“经营城市”的旗帜下，借助土地批租来获取这种竞赛所需的现金流量。因为，通过批租或者转让国有土地的使用权来获取现金流量远比通过服务社会、创造税基来获得财政收入容易。与服务社会、创造税基的举措相比，土地批租和有偿转让还可以为一些政府官员带来丰厚的（寻租）租金收入，因此，土地批租或者转让的真实成本其实很高，结果，房地产开发商为了赚取利润，势必要想方设法推高房价。 　　第四，房价决定机制也存在问题。迄今为止，有相当多的经济学家和政府官员都认为房价应当像其他商品一样由市场竞争来决定。然而，这种自由主义的定价机制并不适合于住宅商品，因为，住宅商品与其他商品有着非常重大差别。与普通商品相比，住宅作为商品通常具有两个独特之处：其一，住宅不可移动，因而它属于一种非常典型的非贸易商品；其二，从长期来看，住宅供给几乎没有弹性，这是因为受土地资源约束，住宅具有不可无限再生产的特点。正因为这两个特征，在住宅商品生产和分配过程中就必然会产生市场失灵现象，表现为：当市场对住宅商品的需求增加时，供给并不会对需求变化做出适当反应，因为住宅供应会受到土地资源有限的制约，结果，在住宅供给为刚性的情况下，就会出现房价单边上涨，直至造成房地产泡沫。正是在这样的意义上，我们认为把住宅商品价格完全交由市场决定的做法不可取。然而，目前情况恰好相反，各地政府基本上都把住宅商品定价权交给了市场，从而导致各地房价单边上扬、并且上涨过快。 　　第五，政府为刺激经济增长而频频推出的、旨在鼓励境内外居民买房的各种优惠政策也对房价过快上涨产生很大影响。政府采取优惠政策的目的无非是为了在短期内迅速增加地方GDP总量，但是，从长期看，这样做的后果一定会造成居民对非住宅商品购买与消费能力的下降，并且导致经济增长的结构性失衡。 　　总之，用工资房价比来衡量，中国目前的房价肯定是过高了，那种将中国的房价与发达工业化国家与地区的房价之绝对值进行比较，进而认为中国的房价还处在较低水平的看法不仅是错误的，而且还非常有害。造成中国房价过高的原因是多方面的，但是，问题的关键似乎在于人们错把住宅这种非常特殊的商品当作一般消费品来对待了，结果就有了不恰当的政策和市场投机行为的普遍发生。 　　控制房价，保持经济可持续增长 　　从以上分析中我们已经知道房价上涨并不是经济增长的起点，而是经济增长的终点，并且，根据国际惯例与经验，中国目前的房价不仅过高，而且已经包含泡沫。因此，为了保持中国经济健康而又可持续发展，必须对目前房产价格加以必要的控制。 　　根据住宅商品具有不可无限再生产的特征，我们首先应当制止把房产当作投资或者投机对象的错误做法。日本著名的土地经济学家野口悠纪雄在总结日本泡沫经济破灭的经验教训时指出，问题的根源在于日本社会错误地把不可无限再生产的土地和房产当作投资和投机对象，最终走上泡沫破灭和经济衰退的道路。他在《土地经济学》一书中强调指出，正确的做法应当是把不可再生产的土地和不可无限再生产的住宅作为一种稳定社会和经济的资源来配置比较合适。毫无疑问，为了达到这样的目的，应当提高房产投资者的融资成本、抑制对于投机性不动产交易的融资，同时对投资者拥有的房产课以较高物业税，而对投机者转手出售的房产课以较高交易税，那种旨在鼓励投资或者投机房产的政策应立即停止。这样做就是要让房产真正进入最终消费渠道，使其由投资或者投机对象真正变成可以用来改善居民居住环境和质量的资源。 　　根据住宅商品是一种不可移动的非贸易商品这一特性，它不适合销售给非本地居住或就业的居民，因为有大量证据表明，非本地购房者一般都是投机套利者。因此，为了控制房价非理性过度上涨，各地政府最好在购房的身份上设置一定门槛，以防非本地的投机套利资金进入房产市场，哄抬房价，扰乱正常市场秩序。目前那种在全国各地广为流行的、不管是有组织的还是自发的异地购房团，都应当被拒之门外，并设法将他们引导到不是制造泡沫、而是创造真实财富的生产性投资活动中去。 　　考虑到住宅商品既非贸易品、又非可无限再生产的商品这样两个特点，决不能完全由自发的市场机制来决定其价格，政府必须采取一些必要政策措施来指导和规范住宅商品价格水平，以切断那种预期房价上涨招致的投机性需求，因为投机性需求会使现实房价与地价出现螺旋式的恶性循环而造成泡沫经济。 　　借鉴国际经验，政府在控制和规范房产价格时大致可采取以下一些政策措施： 　　第一，完善房产交易制度，提高房产交易市场透明度。这样做不仅便于政府发现市场异常波动，而且也可以给消费者提供准确信息，防止因为信息不对称而造成的价格上涨预期或者价格下跌预期。目前上海市政府采取的网上公开销售方法和限制期房转让的交易制度都是对不恰当的房产交易制度的有效改进。 　　第二，启动住宅抵押证券化改革，建立住宅抵押证券化市场。完善房产交易制度只是对房产交易的一种规制，但它无法揭示房产市场潜在的风险，假如能导入住宅抵押证券化市场，那么人们就可以在一个相对来说属于远期性质的市场交易中发现房产现货市场存在的风险而进行有效防范。一个规范的住宅抵押证券化市场还可以起到创造新的投资渠道、遏制房产投机的作用。 　　第三，政府可以通过提供公共住宅或低收入者购房补贴政策分别从供给与需求上对房产市场价格加以调控。尽管这样的政策会带来一些负面影响，但是从执行这种政策的欧美国家与没有这种政策的日本和东南亚国家的比较中可以清楚看到，欧美国家的房价远比日本和许多东南亚国家的房价要稳定得多。迄今为止，我们已经看到了日本和中国香港房地产泡沫破灭给经济增长带来的巨大破坏，然而，这样的泡沫在实行上述调控政策的欧美国家里却很少看到。两害相权取其轻，从稳定房价的角度看，积极而又灵活地推行公共住宅和低收入者购房补贴政策是一种可取的政策。或许有人会以中国香港特区政府推行廉租公房政策而招致经济衰退为理由来反对这样的干预政策，其实，香港的问题在于推行这一政策的时机选择得不好，当房地产泡沫一触即破的时候，采取这样的政策不仅不能起到抑制房价的作用，反而只能起到将房地产泡沫捅破的破坏性作用。中国内地目前的房地产泡沫尚未膨胀到一触即破的地步，所以适度而又灵活地采取这样的政策对于抑制过快上涨的房价是有积极意义的。更何况，推行这样的政策还有助于缩小社会贫富差距，从而对保持社会稳定也具有积极意义。 　　第四，政府应当通过土地开发而不是土地批租的方法来有效地增加土地供应，借以达到降低住宅建设的土地成本和房产价格的目的。土地开发和土地批租的区别在于：开发是一种需要政府投入的行为，而批租则是一种政府索取的行为，尽管在土地批租以前政府也需要投入一定资金把生地做成熟地，但其目的是为了获得更多批租收入。界定开发还是批租的一个简单界限是：建小区还是建社区。一般说来，小区建设只需要简单公共基础设施配套即可，而建立社区则需要全面的公共基础设施配套。目前中国各大中心城市居民都不太愿意居住到城市郊区去，一个主要原因就是城市郊区只有公共基础设施非常简陋的小区，而没有真正适合居住与生活的社区。在大部分郊区，政府除了提供煤、气、水、电和交通等基础设施之外，并没有向居民提供比如医院、学校、图书馆、市场以及休闲设施等。其结果必然导致居民在城市中心区高度集聚，从而导致城市中心区房价居高不下，而政府也乐于从高涨的房价中获得土地批租的高溢价，由此产生的后果则是土地批租价格与房价螺旋上升的恶性循环。因此，制定国土开发规划，采取积极的土地开发政策来缓解土地供给的紧张局面已经刻不容缓。 　　最后，在中央政府对宏观经济进行全面调控的今天，我们必须记取日本和东南亚国家的经验，对已经存在泡沫的房价不要轻易打压，以免泡沫捅破给经济增长带来消极影响。我们应当在保持房价稳定的前提下，通过上述一系列政策措施，对房地产市场进行结构性调整，消除房价过快增长的结构性因素，来保证中国未来经济的可持续增长。 　　

[center]银监会官员详解“房贷新政”[/center] 　　如果个人有多种收入来源，不管是业余的，还是零散的，只要是合法的、稳定的收入，经过核实都应该可以算作个人收入加以计算 《指引》并不是为了抬高个人住房贷款的门槛，目前大部分借款人的房贷支出并没有超过他们所有收入的一半 　　记者：对于《商业银行房地产贷款风险管理指引》，普通百姓最关心的是其中的个人住房贷款部分。请问与过去的法规政策相比，《指引》中有哪些关于个人住房贷款的新规定？ 　　李伏安：与以往的法规政策如《个人住房贷款管理办法》（1998年5月9日起施行）相比，《指引》首次规定了借款人住房贷款月支出与月收入的最高比例以及借款人的所有债务支出与收入的最高比例，即对借款人借款能力的空间作了限制。 　　《指引》规定，借款人住房贷款的月房产支出与收入比控制在50％以下，也就是说借款人平均每月需还银行的还款额和每月需缴纳的物业管理费不超过其月收入的50％，如果借款人每月收入不一，按照平均月收入计算。 　　同时，借款人每月如果还有其他的债务支出，比如归还银行的汽车贷款等，那么这些债务的月均支出与上述的月房产支出之和不能超过其月收入的55％。这里的月收入是指申请人的可支配收入，如果借款人和配偶一起申请住房贷款，可以将配偶的收入一起计算，当然配偶的债务也应当一起计入债务支出。 　　记者：发布《指引》的目的是什么？此举与宏观调控有什么内在联系？ 　　李伏安：发布《指引》的目的，主要是引导商业银行建立针对房地产贷款特点的有效、完善的内部控制机制，监测、识别、衡量并提高房地产贷款风险防范能力。《指引》的制定与发布，有利于较长时期我国商业银行房地产信贷的健康发展，有利于引导商业银行内部风险控制长效机制的建立和完善。 　　如果全面分析《指引》，我们会发现，《指引》并没有对商业银行个人住房贷款进行比例限制，这与我国鼓励个人消费、扩大内需的宏观经济政策是一致的，是宏观调控政策“有保有压”中“保”的生动体现。当然，鼓励并不代表盲目发展，而应当是在有效控制贷款风险前提下的健康发展。 　　记者：有人说，《指引》在一定程度上抬高了个人住房贷款的门槛；还有人说，《指引》出台后会影响一部分百姓买房，比如收入较低者、工作时间不长的年轻人等，请问银监会对此怎么看？ 　　李伏安：《指引》并不是为了抬高个人住房贷款的门槛，每个借款人要根据自己的实际还款能力“量体裁衣”地购买住房。 　　目前的情况是，大部分借款人的房贷支出并没有超过他们所有收入的一半，规定这个比例主要是防止某些人过度消费或过度投资，如果单个人这样，还不会对银行造成风险，但如果大部分人都具有这种消费心态或投资欲望，而又过度依赖银行贷款，就会对房地产市场的平稳发展及金融业的稳健运行造成较大的影响。 　　我们也看到，在准备贷款买房的人当中，有一些是工作时间不长的年轻人，也有一些收入不高的群众。对这些人，首先，他们自己应当要有一个对未来收入的稳定预期；同时银行也要针对这部分人的收入状况及其变化设计出符合其实际需要的按揭方式。比如，对参加工作不久的年轻人可以设计出一套起初还款额较低、日后逐渐增加其还款额的按揭品种；对依赖稳定工资收入而年龄又偏大的借款人，可以设计出一套起初还款额较高而退休后还款额较低的按揭品种。总之，我们认为商业银行可以针对不同客户的自身特点，提供更具针对性、更灵活的金融产品，以满足他们的住房消费需求。 　　记者：《指引》出台后，社会舆论的反应以正面为主，但也有些不同看法，大多集中在个人收入的确定上。对银行来说，单位开出的收入证明也许和个人实际收入有差距；存款证明，由于没有一个联网的个人征信系统，也可能被造假；至于银行通过税务、工商等第三方进行调查，由于没有立法保证，恐怕也很难执行。对此您有何评论？ 　　对于贷款买房的人来说，有的高收入者除了正常工资收入外还有业余时间从事一些工作所取得的额外收入，且数量不低，但这笔额外收入却较难提供被银行所认可的收入证明，结果他们有还款能力却只能贷较少的款，买较小的房，请问对此您又有何评论？ 　　李伏安：应当说，关于个人收入的确定，需要银行进行综合判断，监管机构并不能设计一套固定的方法。银行的各种消费贷款业务已经发展了若干年，个人信用卡的发放也有一段时间，在这些信贷业务的扩展过程中，每家银行都积累了一定的判断个人收入的经验，而不是简单地依赖于借款人提供的收入证明。多渠道、多角度地判断，全面、综合、灵活地分析，会使商业银行更充分地获取客户相关信息，从而作出恰当的信贷决策。此外，我相信国家一定会加快征信、税收、工商等信息基础设施和法规建设，加快建立有利于消费信贷发展的社会环境。 　　对于有多种收入来源的，不管是业余的，还是零散的，只要是合法的、稳定的收入，经过核实都应该可以算作个人收入加以计算。 　　记者：对正准备贷款买房的百姓，银监会有哪些忠告和建议？ 　　李伏安：我们的建议是：一定要理性购房，看到住房消费和住房投资能够带来的收入和隐藏的风险，以及自己未来收入变化的趋势，同时向银行提出适合自身实际情况的借款申请，与银行一起协商设计一套“贴身”的还款计划。从而降低自己的还款压力，提高个人履约能力，争取保持良好的个人信用记录。

[center]房价居高不下：政府体制之责?[/center] 2004年9月16日　　来源：新闻周刊　 宏观调控未影响房市 “中国房地产业繁荣将会持续到2013年。”“房地产业还能保持20年到30年高速发展”。 这是万科企业股份有限公司董事长王石和华远集团总裁任志强在“博鳌21世纪房地产论坛2004届年会”上，对中国房地产业的预期。 2004年8月的海南，在这个以“宏观调控、土地与信贷紧缩下的中国地产”为题的会议上，几乎所有发表演讲的开发商均宣称，目前的宏观调控对他们几乎没有影响。天津顺驰集团董事长孙宏斌在论坛上宣称：长三角我们有四个项目在开发，有两个项目在开盘。南京项目开盘的时候，卖出一百多套，上个月回收款是5000多万。 这似乎表明，在中央政府限制土地和信贷的组合拳下，房地产业却越挫越勇。 与房地产商的投资热情同步增长的，还有房价。 国家统计局全国35个大中城市房地产市场调查显示，今年二季度我国房屋销售价格依然比去年同期上涨10.4%%。根据摩根士坦利研究部门提供的数据，中国的房地产价格已经高到了一套普通的住宅大约等于城市居民10～15年的收入。 这是一个让老百姓难以承受的数字。但数字上的巨大落差并没有阻止大量资金源源不断进入房地产行业。 “需求幻象”拉高房价 价格高涨，因为需求存在。 面对一路上扬的房价，几乎所有针砭房地产业的经济学者和所有期望房价芝麻开花节节高的开发商，在这一“需求决定价格”的经济学原理上达成了共识。 “一个城市的建设需要上百年时间。纽约和香港这些大都市都曾经经历过整个城市成为一个大工地的飞速发展时代。如今，北京上海也进入了一个建筑时代。这跟人的青春期一样。”SOHO中国有限公司董事长潘石屹笃定地预测北京的未来。在他办公室的落地窗外，拔地而起的密集高楼，似乎为他的话做着注解。 华远集团总裁任志强也认为城市化进程将支撑房地产市场需求。到2010年，我国需要将1.06亿人口转移为城镇人口，而到2020年时，这一数字将达到3.25亿。而若以人均20平米的住房面积计算，仅住宅届时就需要65亿平米以上。 但这两位地产界的风云人物所说的需求，更多属于社会学范畴。原央行研究局研究员陆磊将这种需求称之为“需求幻象”，真正决定房地产需求的依据是居民的可支配收入，也就是居民的实际购买力。 2000年以来，住宅销售额增长普遍地显著高于城镇居民人均可支配收入增长和城乡居民储蓄余额增长。在差距最小的2002年，住宅销售额仍高于居民收入增长9.7个百分点；在差距最大的2000年，达到了45.5个百分点。 游资与贷款支撑购买力 “目前房地产业的需求是一种泡沫式的，一种为了投机而进行着的需求。”中国社科院金融研究所金融发展室主任易宪容说。支撑着这种需求的资金主要分为两种，一是各类游资，一是银行贷款。 据人民银行重庆营业管理部国际收支统计监测系统显示，前6个月，从境外流入重庆房地产业的资金达1亿2785万美元，同比增长高达11.1倍。大量游资的进入，使这座西南城市今年一季度房价的涨幅达到14.5%%。 银行贷款也助了房价一臂之力。据统计，在房地产业中，直接与间接的银行资金占到52%%左右。来自上海银监局的数据显示，今年上半年，上海个人住房贷款增加345.11亿元，增幅达20%%。 “在土地不会贬值的预期下，大量银行资金通过个人贷款形式进入房地产市场，推高房价。”易宪容说。 “招拍挂”的负面效应 房价节节上涨的另一个原因是成本。“市场需求本身不会有这么大的功能。能让房地价格上涨七八倍，只有政策。”任志强说。 2002年7月1日，国土资源部第11号令《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》开始实施。对于同一宗土地，以挂牌方式出让的，至少得有一个竞买人，且报价得高于底价；以拍卖方式出让的，竞买人得超过三人；以投标方式出让的，投标人也得超过三人。可以说，采用招标拍卖挂牌出让国有土地使用权这种方式，土地的供应量必定是小于至多是等于 挂牌时只有一个竞买人的特殊情况 需求量的。 另一位学者———北京大学经济研究中心的教授平新乔，根据中国《房地产开发统计年报》提供的35个大城市的数据，得出了相同的观点：土地购置价的上涨，是导致房价上涨的一个主要原因。他分析认为，土地价格每上升1个百分点，楼盘价格会上升0.78个百分点。这远远高出了信贷注入对房价推动的边际效应 0.05个百分点 。 土地“招拍挂”制度，在很大程度上解决了先前土地批租中的“暗箱操作”，这对地产市场的反腐倡廉是一件大好事。为什么会成为高房价的助推器呢？“‘招拍挂’不是个坏的制度，但方法不对。”任志强表示。 目前招标拍卖的方式是挂牌拍卖，高价者得。从操作层面上讲，采用招标拍卖挂牌出让国有土地使用权这种方式，土地的供应量必定是小于至多是等于需求量，多人竞争的结果必然导致地价上涨，价高者得必然将土地价格推至极至。 而美国在土地拍卖中，有四个衡量标准：一是房产商开发的房子能不能令周边产业升值；二是能否对当地税收、就业有所裨益；三是对当地的交通和市政产生的压力和解决办法；价格排在最后一位。同时，政府还会有其他方法来限制高地价产生高房价。 “比如高价土地和低价土地一起拍卖。100万价格的土地，有30万套允许你卖低价的房屋，而不允许你卖高价的房屋。这样政府才有控制能力。”任志强说。 政府导演下的上涨 决定楼盘价位有两个基本因素：一是土地购置价，二是信贷注入。在我国，这两者均与政府密切相关。因此平新乔在研究结论中证明：政府是土地价格、楼盘价格与房地产供应等经济现象的后台。中国房地产发展中存在的问题，在相当程度上反映了政府政策上存在的问题。 在这轮宏观调控中，中央领导在公开场合强调，要抑制房地产过热。央行也出台了曾让业内惊呼“房地产的冬天来了”的121号文。但随后，《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》又让房地产业冬去春来。该文是在建设部的推动下促成，首次将房地产业列为中国经济的支柱产业，并肯定房地产业“总体来说是健康的”。 高层政策的抵触及多变，让市场利益主体接收到的信号也千差万别。 “因此，去年下半年给房地产的贷款不仅没减少反而增加了。投资者，企业家，甚至地方银行都没把中央银行发出的预警信号当回事，反而把这当成加强行政干预的一个理由。”国务院发展研究中心宏观经济研究部副部长魏加宁说。 我国的土地管理和房地产管理分别由国土资源部和建设部执行，两部门分头出台的政策缺乏衔接。土地政策改革上出现的问题，实际也反映了中国宏观调控中部门利益不同，出台政策相互掣肘的问题。“这次的房价增长是制度性增长，这是国家管理体制的问题。”任志强说。

[center]买这样的房子你需要熬多少年？[/center]http://www.crei.cn　　2004年9月17日　　来源：和讯论坛　 昨天，买了份房地产报，快速浏览了一下，结果，舌头半天没缩回去。才几天没关注行情， 上海的房价又噌噌的上去了一截。二手房，在上海浦东花木路一带，居然也可以卖到 10000元 /平方米。那个破地方，我曾经住了一年，在我的印象里，也就是个城乡结合处，比较脏，每到傍晚，不时有面目可疑的人晃来晃去。就这么一个地方，假如要拥有一套小一点的两房一厅 ，居然也得要100万。 关于金钱，我没什么概念。好在比较喜欢具象思维，赶紧换算一下，想起来比较易。 假如我是个农民，一个人，有一亩地已经不错了。一年种两次，一次小麦，一次玉米，一年能挣个800块，再加上养一群鸭子，卖点鸭蛋，估计最多也就能挣1000块。想要在上海那郊区买套像样的房子，我得不吃不喝地耕种1000年。到那时候，共产主义该实现了吧？ 假如我是个工人，没有下岗，一个月拿800块钱，不抽烟，不喝酒，不结婚，不吃饭。渴了喝凉水，饿了吃烂菜叶，冷了拣破麻袋穿，总之，一分钱不花，在房价不上涨的前提前，要买那样的房子，得连续工作100年。估计，没什么工厂要这么老的工人。 假如我是个公务员，混得很一般，一个月2500块，也不抽烟，不喝酒，不吃饭,还不贪污，不受贿，不挪用公款，要想买那样的房子（同样，房价不上涨），我得熬上33年。估计刚买了房子，就得退休了，而且极有可能因为营养不良而迅速逝世。 假如我是个撰稿人，而且混得还不错，每两个字一块钱，我也不抽烟，不喝酒，不吃饭 ，也不泡文学女青年，要想买那样的房子（同样，房价不上涨），我得连续写 2000000字，而 且还得保证字字有人要。假如连构思、带写、带修改，每小时可以顺利完成2000字， 那么，就得连续写1000个小时，在WORD文档上连续写2000页。我明白了，为什么写字的人容易夭折？憋的。 假如我是 *** ，姿色一般，平均每次收获200块，我也不抽烟，不喝酒，不吃饭，不得性病，不养小白脸，要想买那样的房子（同样，房价不上涨），我得连续接5000次客人。假如每天接客两人（含法定节假日），那得连续奋战2500天，费时7年左右。 假如我是抢劫犯，手段一般，眼神一般，每次出手抢得1000元，我也不抽烟，不喝酒， 不吃饭，不找女人，不被抓住，要想买那样的房子（同样，房价不上涨），得连续作案1000次 ，假如每星期作案一次，那得连续作案18年。 假如我是商人，我连吃带喝，也抽烟，也喝酒，也吃饭，也得性病，夜养小蜜，只要我有本事贷到款，在房子刚出来的时候，噼里啪啦的付上头款，和同伙一起哄抬，不出两年，几套房子就都到手了。 我说这些，并不想发牢骚。我只想说，土地这东西，都属于国家资源，首要的功用，是为这个国家的老百姓提供服务。在合法的政策下，再加上自己的手段，利用国家资源 为自己挣 钱，这并没有太大的罪过。只是，凡是必须有个度。任何一个国家，两极分化得厉 害，都不是个太好的兆头。当一个城市里的大多数人被挤到城市的边缘时，这便是罪过的一种， 和英国的圈地运动并不两样。 我们再想一想，两极分化是怎么形成的？看看以上购房的时限，答案就呼之欲出 了。一个普通的公民，他辛辛苦苦地工作一辈子，赚得那点可怜的钱，被祖国拿去一部分， 被房地产商拿去一部分，最后再被炒房者拿去一部分，这两极要想不分化，也很困难。想想那些在城市里奋斗多年的普通人，几乎大部分人都背上沉重的房贷包袱。这就是大多数人的命运。 我并不是非议国家不可以从土地中获取利益。只是，大众之财，取之于民，用之于民。 假如你获取了这些收入，却无法保障大多数人住上满意的房子，那么这“取”，也取得 不理直 气壮。或许，我这点想法有点愤青，只是，前两天看新闻，都说宪法有进步了，要保 护公民的 私有财产了。我想，这还是有个因果关系——前提是，你首先得保障大多数百姓拥有一 定数量 的财产。假如大伙为了一套破房子都累得死去活来，你还有什么好保护的？世界上，没有绝对公正的法律，物质控制能力决定了其走向，我不能说普通百姓就不收益了，然而，在这个法令下受益最大的，是大多数还是少数人？ 耕者有其田，居者有其所，这历来都是百姓对于一个国家最起码的要求。不知为何，我突然想起一个例子，记得很不清晰了——似乎是在老俄罗斯，一个穷人没饭吃，偷了一块面包 。在当时，这可是大罪。其结局是，他并没有被定罪，原因是，当一个国家无法为其人民提供生存条件，为了生存，他偷窃了，真正有罪的不是他，而是这个国家。 　　(中国房地产信息网 www.crei.cn)　　

[center]今后一些城市的房价不降也难了！[/center] 2004-9-17 08:25 人民网房产城建频道特约评论员 章林晓 如需转载，请注明出处与作者。否则本频道将依法追究责任。 　　8月26日，本人拙作《宏观调控真的难撼房价疯涨吗？》在人民网房产城建频道发表后，被全国各大网站广泛转载，许多网友因此前来咨询——对于购房者来说，我们更为关心的不是相对房价的涨跌，而是绝对房价的升降？现在，有许多专家学者称房价还将继续上涨；请问，房价到底会不会如他们所言还将继续上涨？房价到底有没有下跌的希望呢？ 　　对于这个问题，由于全国各地各个城市情况不同，在此，我很难作出统一的、一刀切的回答。但是，尽管如此，在这里，有一点，我还是可以作出肯定的答复，那就是——在一些房价畸高的城市，今后要想房价不降，其实也是件难事了。 房价有没有严重脱离普通百姓的实际购买力？ 　　虽然时至今日，在一些城市，不少房地产开发商，还有些专家学者，甚至是一些政府官员，依然还在信誓旦旦地说，房地产没有过热，还说在一个经济正常发展的城市房价上涨是必然的。那么，事实果真如此吗？ 　　在一个房价基础价位原本就比较合理，房价基础价位没有脱离当地绝大多数居民实际有效购买力的城市，应该说，上述说法是有一定道理的。但是，“南桔北枳”，这种说法到了一个房价基础价位本来就脱离了当地绝大多数居民实际购买力的城市，实在就难以适用了。为了说明的简单、直观起见，我们可用具体的数据来说明这个问题。 　　现在，我国有些城市的房价收入比已经超过12：1，这是个什么概念呢？这就是说，如果一个城市的人均年可支配收入为1.2万元，按一家3口人计，户均可支配收入为3.6万元，则该城市每套住房的平均销售价格约为44万元。这样的一套房子，一般人家如果想买，不吃不喝也得10多年。如果以按揭贷款20年的方式购买此房，则首付20%要8.8万元，按目前通行的年利率5.04%，则月供约2331元。那么，该三口之家，日常每月生活费还剩3000－2331＝669元，人均669÷3＝223元。现在，小孩子感冒一次又得要多少钱呢？在一个大都市，这样的日常生活开支是不是比低保家庭还低保了？（从中可以看出三种可能：一是当地实行或者变相实行了房地产用地“饥饿”的土地供地政策，使得当地房屋供应严重供不应求，导致房价畸高；二是当地房地产投机炒作盛行，已造成巨大的房地产泡沫，这种泡沫已对老百姓造成极大的伤害；三是前面一、二两种情况兼而有之。） 　　显然，对于该市一个平均收入水平的家庭来说，20年按揭贷款的方式已经是不可能购得该市平均水平（平均销售价格）的房子了，那么，在这种情况下，他们如想购房，就只能是选择更加透支未来的方式，即延长银行按揭贷款的期限了。 　　然而，这种延长岂会没有止境？难道我们为了购得这样一套住房，普通老百姓不但要吃掉自己的未来，还得接着去吃掉子孙后代的未来？这样的房价难道还没有严重脱离占人口绝大多数普通百姓的实际购买力？！ 　　当然，有专家会告诉我们说，目前老百姓没有睡在大街上，而是已经住在房子里了，他们已经占有了一定存量资源；他们需要的只是以小换大、以旧换新、以远换近而已；实际上，现在大多数老百姓只需要买15到30平方米的房子。因此，有专家得出结论：这样一个增量，以目前居民的平均工资水平和房价看，人们应该是买得起的，或者在住房信贷的帮助下是买得起的。 　　专家这样的高论有道理吗？似乎很有道理。但是，问题的关键是，“只需要买15到30平方米房子这样一个增量”的前提是什么？这个前提是要将“已经占有的一定存量资源”以现行的市场价格卖出去！问题的关键更在于，这个最终的“存量”最后卖给谁呢？在最终出卖的时候，又需不需要考虑最后购买者的收入水平呢？更进一步说，中国还需不需要继续城市化的进程了？中国城市的人口就永远仅仅局限于目前这样的人口水平吗？ 房价可以脱离当地普通百姓购买力而往上蹿？ 　　按照常理来看，一旦房价脱离了占人口绝大多数的普通老百姓的实际购买能力，则房价自然必跌无疑。但是，又有专家学者告诉我们说，房价高不高，房地产过不过热，房价的涨跌并不取决于当地普通百姓的购买力，而是取决于人们对于房价的预期，普通百姓买不起不要紧，可以由富人买了二套、三套房子再出租给穷人住。那么，事实果真如此吗？ 　　如果，这些专家学者所说的投资房地产的富人们，他们全都铁定了心要学雷锋做好事——以高昂的价格买下住房，然而再以低廉的价格出租给买不起房的“穷人”居住。那么，这些专家学者们的话，自然全都说对了。但问题是，如果不是，这些富人们如果不是在做好事而是在作投资；那么，这些专家学者们的话，还会有一点丁儿的道理吗？ 　　大家知道，投资是要讲投资回报的。住房经过这些“富人”之手，再转到“穷人”的手里，不论是租也好，还是卖也好；对于“穷人”来说，最终的负担将会是增加，还是减少？一般情况下，显然是要更加增加了。那“穷人”岂不是更加买不起、租不起了？而一旦占人口绝大多数的“穷人”更加买不起、租不起。那最终会不会影响到“富人”投资房地产的热情呢？并最终影响到房价的涨跌呢？ 　　又有专家学者告诉我们说，一个城市的房价，尤其是一个国际大都市的房价，并不取决于当地市民的购买力，而是取决于国际购买力。一些专家学者举例告诉我们说，如上海就不是上海人的上海，而是全世界的上海。 　　那么，国际大都市的房价真的取决于国际购买力吗？ 　　我们暂且不说，按国际上的经验，由于不动产地域性的特点，一般来讲，一个城市的房地产百分之九十以上的买卖交易都发生在当地居民中，国际大都市虽然由于人口流动性大一点，但也仅仅只是比这个比例稍微低一点而己。我们在此仅仅先假设一下，如果这一“高论”成立，那照此“高论”的逻辑，上海普通老百姓如果买不起房，那就只能自认自己为废物，只能是毫无怨言地接受自己被剥夺了自己作为上海人的资格。那么，推而广之，岂不是说，中国不是中国人的中国，而是世界人的中国？ 　　由上述分析可知，房价并不取决于当地市民的购买力，而是取决于国际购买力，房价可以脱离当地占人口绝大多数的普通百姓的购买能力而往上蹿的“高论”，是多么地荒唐可笑，又是多么地荒谬有害哟！ 　　安居才能乐业，为老百姓提供必需的居住条件，直接关系到老百姓的生存和生活质量，这已经不仅仅是涉及到执政能力的问题，更是涉及到执政基础的大事了。试想想看，又有哪位政府官员敢听从这样的“高见”、依从这样的“高论”而行政呢？ 银监会《指引》的最大意义在于逼使畸高的收入房价比向国际标准回归 　　银监会最近刚刚出台了《商业银行房地产贷款风险管理指引》，规定：商业银行应着重考核借款人还款能力。应将借款人住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下(含50%)，月所有债务支出与收入比控制在55%以下(含55%)。 　　虽然，银监会是从“贷款风险”的角度，作出了这一限制贷款额度的规定。但是，其实际所起到的积极作用，应该说，已经远远超出了其所作出这一规定的原本目的。 　　我在拙作《房价缘何一路而飙升？》（详见2004年3月2日 人民网房产城建频道）已经较为详细说明了我国房价一路飙升的主要原因，而在拙作《按揭贷款购买的仅仅是泡沫？》一文里更是进一步指出了我国一些城市的房价之所以会远远脱离当地居民收入水平而狂飙的根本原因，就在于许多地方在实施土地“招拍挂”政策的同时，没有及时出台一些相关的、统筹的、配套的政策，在这种情况下，房地产泡沫的出现几乎是不可避免的了。而不加控制的“按揭贷款购房”政策的同时实施，一方面帮助许多人早日圆了住房梦，但另一方面，也助长了这种“泡沫”的膨胀。正因为如此，在我国的一些城市，房价收入比，这才会远远超过国际上通行的标准——联合国人居中心认为房价收入比不应超过3：1，世界银行则认为不应超过5：1，否则房地产市场就会停顿。 　　而这次银监会出台的《商业银行房地产贷款风险管理指引》，其最大的意义，从根本上讲，它在有意无意之中，对我国房价收入比作出了强制性的上限规定，逼使那些房价畸高的城市，在房价收入比上向国际通行的标准回归了一步。 　　为方便起见和有可比性，我们从上面“房价有没有严重脱离普通百姓的实际购买力”这一部分中，已经作过分析的同一个例子，来说明这个问题—— 　　如果一个城市的住房平均销售价格约为44万元/套，现以按揭贷款20年的方式购买此房，则首付20%要8.8万元，按目前通行的年利率5.04%，月供约2331元；按照银监会出台的《商业银行房地产贷款风险管理指引》，则购买这套房子的家庭月收入至少需4662元，相应地，该户家庭的年收入至少为5.6万元；而此时的房价收入比大约为7.86。反过来，也就是说，如果这个城市的居民，户均家庭年收入没有达到这一标准，那么，如果没有外来资金过度的投机操作，在正常的情况下，这个城市的住房平均销售价格也就不可能达到44万元/套。 　　可以说，银监会的这一规定，实际上是对越演越烈的、日益加剧的透支未来的方式（即按揭购房）进行购房的行为作出了理性的限制，从而收到限制房价收入比的功效，这就是其最大意义之所在；虽然其操作起来，在居民收入的确定上还存在着一定的难度，但这并不会影响其整体性的意义。 　　这意味着，它还将进一步最终遏制住一些地方政府利用土地“招拍挂”政策让老百姓无限制地透支未来而达到“以地生财”的目的。这在一定程度上可以消除土地“招拍挂”政策所导致房地产泡沫的弊端，尤其在8·31之后，土地“招拍挂”政策全面实施，但是在一些城市，其相关的、统筹的、配套的土地政策，特别是土地供应量方面的政策迟迟没有及时推出，大家纷纷担心房价将会因此而更加失去理性地狂飙、老百姓不得不以更加透支未来的方式去追赶疯涨的房价之际，其意义尤为可贵。 　　总之，对于那些房价畸高，已经严重脱离当地占人口绝大多数普通老百姓实际购买能力的城市，随着前一阶段各地政府和各金融机构对炒房行为的联手打击，随着宏观调控政策效应的逐步显现，尤其是随着央行的有关宏观调控的金融政策和今日银监会《商业银行房地产贷款风险管理指引》的正式实施，房价的理性回归应该是早晚的事情了。因此，可以说，今后一些城市的房价实在是不降也难了。 来源：人民网房产城建频道

[center]长三角楼市趋冷 政府积极“托市”[/center] 作者：王其明 编辑：谢红玲 　　“政府最怕的不是房价上涨而是房价下跌，尤其是大跌！”记者在近期采访中听到很多如此论调的表述。复旦大学经济学博士宋忠敏的观察进一步证明了人们的推测，他说：“现在各地政府推行的新政策很明显在托市。” 　　物价一直在上涨，央行加息的压力在加大，甚至有消息称高层已经对加息达成共识，加息只是时间问题。最近，搜房一项大型调查显示：如果房贷加息，沪市民将有７７％的购房计划受到影响，只有２３％的购房打算仍将按原定步骤实施。“加息”对原本趋冷的上海楼市可谓雪上加霜。近期，长三角各城市地方政府纷纷出台各项针对楼市的新举措，“托市”之心昭然若揭。 上海：一拖一放解危情 　　上海楼市形势严峻。中国银监会发布《商业银行房地产贷款风险管理指引》，明确要求，借款人住房贷款的月房产支出与收入比控制在５０％以下（含５０％），月所有债务支出与收入比控制在５５％以下（含５５％）。上海各家银行也出台了各自的政策，其中重要一点：收紧个人按揭贷款。为规避风险，目前上海奉贤、金山等偏远五区有的银行已经不发放二手房贷款，内环商品房最高贷款７成，内外环最高贷款额度６成，环线以外最高５成。而环线以外区域是上海楼市当前主要的供应区域。 　　有的银行已经开始“加息”。中国农业银行最新规定，申请第二套住房商业贷款利率上涨。贷款年限１年至１０年利率上调到５．７６％，１１年至１５年利率上调至６．３％，而１６年至３０年房贷利率甚至上调到６．６％。中国银行也开始调整部分贷款利息。这似乎在暗示，各金融机构对上海楼市的判断不再乐观。 　　不过也有开发商提出了自己见解，复地集团董事总经理范伟对记者说：“澳大利亚、英国也加息了，但是，并不是立刻使得房价大幅度下跌。中国即使加息，也是小幅度加息，对市场直接影响不会很大。当然，对需求有些心理方面的影响。” 　　在上海，房地产对整个经济的支柱作用极为明显。２００３年，上海房地产业对ＧＤＰ的贡献达到７．４％。上海中瑞营销管理有限公司副总经理朱成纲分析：“上海经济的增长对房地产业依赖很大。上海经济还没有完全转型成功，还未真正形成国际金融、贸易、经济和航运中心。未来２到３年，经济的发展还要依靠房地产业发展。” 　　今年，尤其５月实行宏观调控后，上海楼市急转直下，除了少数市中心楼盘外，绝大部分房子销售不畅，楼盘直接、变相打折随处可见。二手房交易大量萎缩，据住商不动产上海总部副总经理林倩对记者说：“六七月份以来，上海二手房成交数量下降了２０％左右。” 　　上海市政府并未坐视楼市变化，其化有形为无形的“托市”之举，显示出了一个成熟政府的水平。去年房价飙升时，上海市政府宣布，将连续三年每年建设３００万平米的中低价商品房。今年５月，上海市房地局宣称，今年计划建成３００万平方米中低价配套商品房。到５月，全市新建配套商品房已建成８０．２万平方米，在建面积２４５万平方米。同时，还计划新开工３００万平方米。但是，到现在第三季度，应当正是推出来的时候，却反而没有了任何消息，据称已经延缓推出。业内人士认为，这可视作政府的“托市”之举。因为，一旦政府推出这些低价房，对现有市场将是重大打击。 　　同样在不久前，《上海市住房公积金管理若干规定（草案）》开始公开征求市民意见。而规定的最大变化就是住房公积金的提取条件将放宽。这一利好消息的放出，也可以看出政府的“托市”意图。更值得注意的是，原本媒体上难得一见的政府智囊专家们，纷纷在沪上各大媒体上撰文发表言论，为楼市唱赞歌。 　　一位不愿透露姓名的专家接受记者采访时评价：“政府托市，根本上说是没有错误的。房价低时政府出台政策托市，与房价高时政府出台政策平抑房价是一样的，无可厚非。” 杭州：免税救市 　　在业界，杭州楼市一直备受关注。由于在土地供应上实行饥饿战略，土地价格居高不下，也导致房价一路走高。去年９月，杭州市政府提出了“居者有其屋”口号，为了打压房价，出台了征收２０％的二手房交易所得税政策。政策于今年１月１日开始实施，于９月１日正式取消。市场一片欢呼，认为这给市场注入了一支强心剂。这一政策的出台和取消，典型的反映了政府对楼市的政策调节，也是今年地方政府托市最为有力的举措。 杭州楼市，从去年到今年可谓“冰火两重天”。去年，交易量火爆，连续四年房价上涨。今年，还没有开始宏观调控，“五一”杭州房交会上二手房成交量已不如去年的三分之一，而且二手房交易量持续下降。浙江工业大学经贸学院副院长、房地产研究所所长虞晓芬对记者说：“宏观调控对杭州楼市影响是很大的，动拆迁停止后，需求减少，未来杭州房价回调是必然的。”正是在房价回调的关口，杭州市政府出台了免二手房交易税这一政策，用有形之手干涉市场。 苏州：运筹托市计划 　　在江苏，由于省会南京将开十运会，建设活动如火如荼，动拆迁总体放缓但相对于其他城市速度依然很快。楼市尽管不如去年，但是相对于长三角其他城市还算比较好。 　　苏州市场，向来是苏、锡、常三城的风向标。５月开始，苏州楼市风向突变，一些原本很好的楼盘纷纷滞销，一些新开楼盘不得不一再调低开盘价，整个楼市开始由卖方市场转向买方市场。据资料显示，５月份销售面积为５５万平方米，６月份为５０万平方米，销售面积开始下降。空置率则在上升，今年３月份苏州楼市的空置率为７３万平方米，６月份上升到８７万平方米，增幅将近２０％。去年１０月，全国各路房地产巨头苏州拼抢土地，至今苏州业界仍记忆犹新。但是到了今年５月，苏州拍地居然两块土地流标。苏州市工商联房地产业商会秘书长王力行对记者说：“现在苏州楼市不是很好，销售不顺利，变相降价到处都是。”无锡、常州行情大体如此。 　　鉴于如此市场情形，苏州市建设局做了一项调研活动并形成了一份调研报告。报告中提出了多项措施，建议政府通过一些手段来调控楼市，如解决存量土地开工问题、限期限量开发，按照房产商开发项目面积大小确定分期开发计划；对不能按规定计划开发的，通过按延期时间长短加征高额基础设施费予以调控；维持一定的拆迁规模的同时，提高拆迁安置补偿，通过市场解决拆迁安置；政府调度有一定调控权的投资公司、商业银行，对一些“开发前景好”的开发项目予以融资，解决房地产商融资难问题。报告中提出的“土地可以分期开发、动拆迁市场化、金融放宽”这三项措施是非常具有操作性的，如果能得以实施，将是对市场的有力支撑。据江苏有关媒体报道：这份报告已被送到了苏州市委最高领导的案头。苏州市委市政府高层对此事高度重视，要求有关部门对这些措施要召开会议“进行研讨和部署”，以确保苏州房地产市场“健康发展”。 政府托市功效有限 　　冰冻三尺，非一日之寒。长三角楼市的现状，其根源在于前几年各地政府纷纷鼓励房地产投资、消费，导致房价上涨过快。朱成钢对记者说：“现在的房价下调，属于楼市的理性回归。”上海万科房地产有限公司市场营销部经理胡文魄认为：房价走势，从根本上说是由市场供需关系决定的。 　　香港楼市就是很好的例证。１９９７年楼市崩盘前一片红火，虚假繁荣。崩盘后，政府使出浑身解数，至今也起色不大。虞晓芬对记者说：“政府通过政策来托市，基本上说效果不会太明显。”杭州取消二手房交易个人所得税后，并没有出现想象中的楼盘大放量。 　　复旦大学经济学博士宋忠敏也认为：“政府托市，能起一点儿作用，但是作用不会很大。我们需要纠正一个认识上的误区：房价只能涨不能跌，房价下跌就意味着房地产不是健康发展。上世纪９０年代，日本房地产不断膨胀并破裂的教训之一就是‘地价房价只涨不跌’的思想观念促发了房地产的过度投机。房地产市场健康发展，并不是和只能涨不能跌划等号！” 　　他分析， ２００２年，深圳市房价比１９９４年下降了１８％，房价收入比从１４．６倍下降到５．７４倍，房地产增加值则从１９９５年的５８．７４亿元上升到２００１年的１１０．６９亿元，年均增长１１．１％。他对记者强调：“因此，房价下调与房地产业的快速发展并不是相悖的。”